空き家問題解決のための政策法務 法施行後の現状と対策

 2014年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空家法)が制定されましたが、各地で空き家対策が問題となり、空家法が制定される以前から一部の自治体では条例がつくられていました。本書では空家法の逐条解説、空家法制定前及び制定後につくられた各地の条例の紹介、条例及び空家法執行上の法的問題などが記されています。著者は法学部教授で「深刻化する「空き家」問題 全国実態調査からみた現状と対策」の第1章の著者でもあります。

 1983年に沼田町、1998年に長万部町で施行された空き家条例の先例がありましたが、2010年に所沢市で制定されたことがきっかけで各地に制定の動きが広まり、国交省によれば空家法制定時点で401の空き家条例があったそうです。

 現行の空家法には危険な空き家を取り壊す(除却)までに助言・指導、勧告、命令と長い手続きがあり、倒壊などの危険が迫っている場合の即時執行に対応できないことや、長屋の一部が空き家となった場合には空き家と認定されないなど不十分なところがあり、施行後5年の見直しが必須のようです。所有者にかわって自治体が特定空家を取り壊す代執行で所有者が特定できていない場合は略式代執行と言い、空家法では略式代執行ができるようになっています。2015年と16年で代執行が11件、略式代執行が35件実施されていて、空家法はよく利用されている法律と言えるようです。略式代執行で所有者不明であれば費用は請求できませんが、後から所有者が判明した場合、所有者に費用を請求しようとすれば民事訴訟が必要になると考えられるようです。取り壊そうとしている空き家に複数の相続人などの所有者が見つかれば、略式代執行ができなくなり、代執行までの行政の手間が増えます。略式代執行実施後に所有者が判明した場合にも費用請求のための手間が増えます。自治体には所有者を積極的に探すインセンティブは働かないようです。空家法実施後、この法律で自治体が廃屋をすぐに壊せると考える住民の誤解で「苦情」「陳情」「要望」が増えて行政の負担はかなり増えているようです。空家対策の必要性を感じず条例をつくっていなかった一部の自治体にとって、全国一律に適応された空家法は、はた迷惑な法律だったのかもしれません。規模の小さな自治体には空家法の施行のための県や国の支援も必要でしょう。

空き家問題解決のための政策法務−法施行後の現状と対策−

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深刻化する「空き家」問題 全国実態調査からみた現状と対策

 空き家問題に対する自治体へのアンケート結果と弁護士や研究者による座談会を記した本です。さらに、尾道での「空き家再生プロジェクトの10年間」の報告も掲載されています。

 2014年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空家法)が成立しましたが、その前に空き家の対策に取り組むいくつかの自治体では独自の条例が制定されていて、空家法は著者によると「条例をカンニングしてつくった条例並みの法律」と不十分なようです。「空家法そのものについては、自治体としては、その必要性があまり感じられないと受け止められていると考えられる」と著者は言います。アンケートでは、独自条例の有無、空家法に沿った空家等の認定、担当部署、代執行の実績などを尋ねていますが、取り組みには自治体によって大きな差があるようです。

 尾道の空き家再生は一人の女性が「尾道ガウディハウス」と呼ばれる古家を購入したことから始まったそうです。この女性のブログから仲間が集まり認定NPOとなって、空き家バンクが回転し移住者を呼び込む再生が機能しているようです。当たり前の結論ですが、成功のカギは街の魅力と人材でしょうか。

深刻化する「空き家」問題――全国実態調査からみた現状と対策

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世界の空き家対策 公民連携による不動産活用とエリア再生

 米国、ドイツ、フランス、英国、韓国の空き家対策について紹介し、日本の現状へのヒントを示している書籍です。

 空き家は「売却用」「賃貸用」「二次的住宅(別荘等)」と買い手や借り手を募集せずそのまま放置されている戸建てや分譲マンションの空き室などが含まれる「その他の住宅」に分類されています。4分類全てを含む米国の空き家率は2017年で12.7%、2013年の日本の13.5%と大差ありません。ドイツ、フランス、英国は二次的住宅を含まず、それぞれ4.4%(2011年)、8.3%(2016年)、2.5%(2016年)で日本で同じ分類の12.8%(2013年)と比較していずれも低いようです。韓国はすべて含めて2016年で6.7%と日本より低いようです。英、独、仏での空き家率の低さは人口増加が背景にあるようですが、住宅不足に対応するため、空き家に課税し市場への供給を促したり、ドイツでは住宅の所有者に維持管理を義務化したりしているようです。ドイツで管理不全の建物には行政から「近代化命令・修繕命令」もしくは「取り壊し・除去命令」が出され、所有者費用負担で命令に従わなければならないようです。しかし、修繕後もしくは取り壊し後に得られる収益を考慮して費用が算定され、取り壊しで経済的に土地が維持できない場合、所有者は市町村に土地の買い取りを請求することもできるそうです。建物の厳格な管理義務が課されていても、それに見合った財政的な支援がなされているようです。

 中古住宅を流通させる試みとして、フランスリール都市圏ルーベでは1ユーロ住宅、英国リバプールでは1ポンド住宅というプロジェクトがあるそうです。手放したくても売れない住宅を1ユーロや1ポンドで販売するもので、贈与ではなく売買契約とするために取得者に工事義務が課され、結果的にリフォーム費用を上乗せして販売したものと同様な状態にしているようです。日本でもこのようなプロジェクトで贈与税が回避できれば、売買される空き家は増えるのではないでしょうか。

 韓国も少子高齢化により空き家が増える傾向にあるようですが、韓国では借家契約に更新がなく頻繁に引っ越しが行われることが空き家の原因となっているそうです。

世界の空き家対策: 公民連携による不動産活用とエリア再生

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世界の空き家対策 公民連携による不動産活用とエリア再生 [ 米山 秀隆 ]

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官民ですすめる空き家対策 再生と有効利用の成功事例

 日本は空き家が増えています。平成25年で空き家率は13.5%、1世帯当たりの住宅数は1.16戸で全都道府県で1以上とのことです。昭和38年までは総世帯数が総住宅数を上回って家が足りない状態でしたが、43年には総住宅数が27万戸上回り、平成25年には818万戸上回っているとのことです。これだけ空き家が増えても総住宅数も増え続け、平成25年は平成20年と比較して304万戸5.3%増えていたそうです。さらに2022年には生産緑地制度の解除によって大都市圏で不動産価格が大暴落する可能性があるようです。そうなれば、市場に出せない空き家がさらに増えるでしょう。

 本書ではファンドなどを使ってリノベーションをして街ごと再生した成功例などが紹介されていますが、空き家をかかえている個人の参考にはなりそうもありません。不動産を市場に流通させるためには適正な価格をつけることが必要で、不動産の鑑定評価が重要です。著者は土地評価額と建物評価額の合計である積算価格の推定で「楽待」というサイトを高く評価しています。

官民ですすめる空き家対策―再生と有効利用の成功事例─

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官民ですすめる空き家対策ー再生と有効利用の成功事例─ [ 出井 信夫 ]

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空き家を活かす 空間資源大国ニッポンの知恵

 これまで紹介した空き家対策の本と違って、建築家の立場から空き家を空間資源ととらえ、作り変えることによって利用していこうという提案のようです。賃貸に出すために古家をリフォームすると言った程度の作り変えではなく、利用目的も変えてしまうような大規模な変更でリノベーションと呼んでいます。空き家がたくさんあるということはリノベーションできる建物がたくさんあるということで、いろいろな人が「遊び」として楽しくリノベーションすることによって街に活力を与えることができるようです。

 著者は、パリのように整然と整った「まち並み」を推奨する都市デザイン専門家の言葉に反発を覚え。不揃いで個性のある空間資源を好んでいるようです。

 不動産流通市場に乗らない空き家や空きスペースを利用したいと考えた個人が自ら出向いて探し当てた物件をネットで不動産仲介ビジネスにつなげたのが、「東京R不動産」とのことです。各地にのれん分けした「R不動産」が誕生しているそうです。

 リノベーションで街を変えた実践例が紹介されていますが、その中で廃寺を福祉施設に変えた小松市野田町の「三草二木西圓寺」は興味深いものでした。その他、安く買った空き家に高額なリフォーム費用はかけられないという人が自分で楽しみながら断熱工事をしようという「南房総DIYエコリノベ」というワークショップも紹介されていました。

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すぐに役立つ これだけは知っておきたい 空き家対策の法律・税金と活用法

 空き家を放置することのリスクとその対策を述べていることはこれまで紹介した書籍「空き家の実家を収入源に変える法」と「60分でつかめるネットではわからない空き家問題の片づけ方」と同じですが、表題にあるように法律上の規制と関係する税金について詳しく書かれていて実用的です。空家対策は前2書と同様、売却か賃貸ですが、いずれにしても古家は耐震性の確認が重要になることを述べています。空き家の活用方法としては、取り壊して跡地で駐車場経営することも記されています。500平米に満たない駐車場は都道府県への届け出も不要で運営会社と契約すれば手軽に始められるようです。しかし、騒音やゴミなどの近隣住民とのトラブルや無断駐車、出入口付近の路上駐車で車が出せなくなるなどのトラブルに対処が必要となり、経営で採算をとるためには綿密なシミュレーションが必要です。売却の場合不動産業者に仲介を依頼しますが、本書では複数の業者と一般媒介契約を結び、信頼できる業者が見つかれば専任媒介契約や専属専任媒介契約に変更することを勧めています。初めから専属専任媒介契約を勧めている「60分でつかめるネットではわからない空き家問題の片づけ方」とは異なっていて、著者の考え方の違いが現れているようです。

 売却も賃貸も難しい場合、空き家管理を専門業者に頼む方法もあるようです。室内まで入って管理するサービスもありますが、当然高額になりますし、鍵を預ける必要もあります。多くの自治体には空家対策のサポート窓口などが存在し、取り壊し(除却)の補助金が出るところもあるようです。

 本書には空き家にかかる税金や相続税、贈与税、賃貸に出した時の不動産所得税など関係する税金についても詳しく記されています。

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すぐに役立つ これだけは知っておきたい 空き家対策の法律・税金と活用法 [ 北川ワタル ]

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60分でつかめるネットではわからない空き家問題の片づけ方

 「実家の空き家問題」に関する書籍で、本ブログで紹介した「空き家の実家を収入源に変える法」と同様、空き家が如何に問題かについて記し、その解決方法を述べています。解決方法は売るか貸すのどちらかですが、本書では売ることを勧めているようです。どちらにしても空き家になった不動産の現在の価値を知ることが大事で、「土地の測量図、境界確認書、建築確認証及び検査証」などから家の情報を得ることから始める必要があるようです。もちろんそのような書類がない場合も多く実際に測量するなどしたり、自治体から建築確認済証を再発行してもらうこともできるようです。家の情報をもとにインターネットで不動産の実勢価格を検索して類似の不動産の相場を知り、複数の不動産会社に価格査定を依頼して、仲介を依頼する業者を選定することを勧めています。査定価格が高くても売れなければ意味がありませんので、価格にとらわれず担当者の対応から信頼できる業者を選定する必要があります。業者とは専属専任媒介契約を結ぶことを勧めています。不動産価格が低ければ業者が扱ってくれないことも多くその際には自治体やNPOなどが窓口の「空き家・空き地バンク」を利用することもできるようです。

ネットではわからない 空き家問題の片づけ方

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空き家の実家を収入源に変える法

 別居の両親が亡くなれば実家は空き家になります。老親が自宅で生活できなくなり施設に入居することによっても空き家になりますので、実家の空き家は多くの人にとって他人事ではありません。本書のタイトルは前向きですが、本文では実家が空き家になることが如何に問題かについて警告し、取り組むべき解決方法についても記しています。空き家と言っても不動産ですから相続すれば財産が増えるはずで、何が問題かと思う人もいるかもしれません。しかし、空き家のような中古住宅は期待するような高値で容易に売れるものではなく、利用しなくても相続人に固定資産税が課せられます。空家対策特別措置法ができて、管理が不十分で倒壊の危険がある「特定空き家」に指定されれば固定資産税が6倍になったり、強制的に撤去されてその費用を請求される可能性もあります。本書を読むと実家を空き家のまま放置することが如何にリスクとなるか良く分かります。そこで、解決方法ですが、売るか賃貸などに利用するか、どちらかしかありません。何が最適かは不動産の状況、所有者の意向などによって変わりますが、不動産業者は自社の得意な分野だけを勧める傾向があり、最適解が見つかるとは限らないと言います。本書では最適な方法を提案してくれるコンサルタントを見つけることを勧めていますが、著者が不動産相続コンサルタント会社ALIVEの代表ですので、若干コマーシャル的な感じもします。

 解決策としては売却や賃貸の他に自身で利用して新規事業につなげる方法を提案しています。インバウンド需要に対応した民泊や要介護者や高齢者の集う施設など、いずれにしても事業者になる相当な覚悟がないとできそうもありません。賃貸であっても大家さんとして管理をするためには多くの義務を負いますので、著者はプロの力を借りることを勧めています。良い出会いがあってネットワークが広がれば、事業主としての収入も生きがいも得られるのかも知れませんが、簡単ではなさそうです。

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空き家の実家を収入源に変える法 [ 赤羽 聖子 ]

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負動産時代 マイナス価格となる家と土地

 不動産価格が下落して「負動産」となる時代、各地で起こっている不動産に関する問題と解決のヒントになる動きについて紹介しています。問題の一つ目はマンション。都心部では日銀の異次元緩和による金余りでバブルの再来を思わせるようなマンション価格の高騰が見られるようですが、地方のリゾートマンションでは空き家が増え管理費の滞納が問題となっているようです。リゾートマンションは温泉などの共有スペースが多く管理費が高いため、売れなくなれば固定資産税や管理費がかかるだけの「負動産」となります。所有者が死亡して相続人がいないマンションを管理組合が競売にかけるためには不動産名義を変える必要があり、そのような物件は登記簿に「亡○○○相続財産」と表記されるそうです。管理費などの滞納があれば物件を購入した人は負債を引き継ぐため物件価格は滞納費を差し引いた価格が設定されますが、マイナスとすることができないため滞納費が多ければ競売の最低入札価格は1万円と設定されるそうです。共用施設は管理費を滞納しても利用できるため、湯沢のリゾートマンションでは落札者が管理費を滞納したまま温泉を利用し、管理組合が水道を停止して追い出した例もあるようです。同じ業者が一つのマンションの複数の部屋を落札して管理組合を乗っ取り、修繕積立費などの資産を横領するリスクもあるようです。裁判所による競売ではなく、民間でネットオークションを行う「不動産競売流通協会」という組織もできたそうです。リゾートマンションで起こった問題はこれから地方の老朽マンションでも起こり得る問題です。

 「負動産」はマンションだけではありません。売れない地方の空き家、森林など増える一方です。売れないのに税金だけかかるため手数料を払って相続登記をするインセンティブが働かず、相続人が死亡すると所有者は鼠算式に増えて一部は連絡不能となり、長年相続登記されなかった不動産は利用できない所有者不明土地となってしまいます。このような土地は2016年で九州より広い410万ヘクタールと推定されているそうです。

 不動産の相続登記には登録免許税がかかりますが、その金額は固定資産評価額に依ります。固定資産評価額は相続税、固定資産税の根拠にもなりますが、土地の評価は路線価によって決められます。毎年路線価を決める公示地価は不動産鑑定士による国交省の土地鑑定委員会が評価していますが、不動産売買が盛んな都市では実勢価格より低く、取引の少ない地方では高くつけられているようです。地方の貴重な財源となっている固定資産税を下げるような低い路線価はつけにくいようです。道路に接している土地の面積(間口)の広さで土地の固定資産評価額が変わりますが、土地の形状や隣地との境界を示す全国の公図がずさんなため間違った公図を元に評価額が高くつけられ税金が取られすぎている例があるようです。相続登記をしなくても「死亡者課税」と言って、自治体が不動産の相続人代表者に固定資産税の支払いを求めるため、固定資産税からは逃れられないようです。フランスやドイツでは滞納すれば不動産を差し押さえるそうですが、日本では給与などが差し押さえられ、多くの場合自治体への不動産の寄付も受け入れられないため、売却しない限り税負担から逃れられません。

 所有者不明土地が生まれる背景に相続登記が義務化されていないことがあります。そのため罰則付きで義務化する議論もありますが、そうすれば登録免許税を徴収することに理解が得られなくなり、難しいようです。フランスのコルシカ島でも所有者不明土地の問題があり、対策として時限立法で、時効取得のための共有地の処分を所有者全員から3分の2の同意で可能と変更し、贈与税の5割を減免、登記情報を一括管理する専門機関を設けて相続人の調査まで行い、8年間で所有者不明土地が2割減ったそうです。

 国内の空き家対策の一例として、室蘭市の取り組みが紹介されています。危険な空き家は自治体が取り壊せる「空家対策特別措置法」もできましたが、室蘭市の制度は近隣住民の負担で危険な空き家を取り壊し空き地を無償で譲り受ける制度です。新たな土地の所有者は10年間宅地や営利目的の駐車場としての利用はできませんが、取り壊し費用の9割(上限150万円)まで助成されるそうです。空き家の所有者が分からなければできませんが、所有者への説得も市が行うとのことで、近隣住民は一部費用の負担でより良い住環境が手に入り、空き家の所有者も解体費を負担することなく固定資産税の支払いなどの義務から解放されます。対象となる空き家は空き家の一部に過ぎないかもしれませんが、このような地道な対策の積み重ねでしか「負動産」の問題は解決できないのでしょう。

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アメリカ式銃撃テロ対策ハンドブック―アメリカ政府指針・マニュアル集―

 幸い日本国内で銃乱射事件は起こっていませんが、警察官が襲われ拳銃が奪われる事件は起きました。マシンガンのような銃で乱射されることはなくても、日本でも銃撃事件のリスクはあります。警察官だけでなく一般市民も銃撃事件に遭遇した場合のシミュレーションをしておくことは無駄ではないでしょう。

 本書によると、命を守る行動の基本は「逃げる、隠れる、戦う」だそうです。どの行動をとるかはその時の状況により違うようですが、最善の行動を素早く決断して実行することが必要です。どのような行動をとるべきかを示したビデオがFBIのサイトで公開されています。

 助けに来た警察官に対して「両手を上げて、指を広げる」「両手を常に出して、警察官から見えるようにしておく」「警察官に向かって突然または急な動きをしない」「避難中に通りかかった警察官に助けを求めない」などの注意事項が記載されていました。警察官に対して自分が銃撃犯と間違われない行動が必要ということが分かりました。

 本書には「大規模なテロ・ゲリラ攻撃」から「競技場の銃乱射事件」まで10の脅威に基づくシナリオが記されていました。シナリオ6として「自家製爆発物の発見・回収(攻撃ではない)」と言うのもありました。爆発性のある化学物質が適切に管理されていなければそれだけで脅威となりますので、確かに脅威のシナリオの一つとして想定しておくことが必要と思いました。

アメリカ式 銃撃テロ対策ハンドブック

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アメリカ式銃撃テロ対策ハンドブック アメリカ政府指針・マニュアル集 [ 小川和久 ]

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